République dominicaine ou Panama : la comparaison que nous avons faite avant de construire

Presque tous les acheteurs qui nous écrivent ont le Panama sur la même liste, et c'est une comparaison légitime. Nous sommes le promoteur de Moon Garden 2, à Cabeza de Toro : nous ne sommes donc pas neutres et nous n'allons pas prétendre l'être. Ce que nous pouvons faire, c'est montrer notre raisonnement — les critères pesés, la position dominicaine avec la loi qui la porte, les points où le Panama est franchement la meilleure réponse, et les questions que nous poserions à un avocat panaméen si c'était nous qui achetions là-bas.

Deux pays qui répondent à deux questions différentes

On compare le Panama et la République dominicaine comme s'il s'agissait d'options caribéennes interchangeables. Elles ne le sont pas. L'économie panaméenne s'organise autour d'une capitale, d'un secteur bancaire et de services aux entreprises, et du commerce lié au canal. La côte est dominicaine, elle, s'organise autour des visiteurs. Aucun des deux modèles n'est un défaut : ils produisent simplement des actifs différents. Un appartement dans un quartier urbain panaméen est une part d'un marché locatif citadin, avec des locataires professionnels toute l'année. Une résidence dans une communauté de villégiature est une part d'un marché de loisirs, dont la demande suit les vols et les vacances.

Là où le Panama répond mieux : si vous cherchez un pied-à-terre dans une véritable métropole, avec un quartier d'affaires, des sièges d'entreprises et un vivier de locataires urbains, nous vous enverrions à Panama sans discuter. Nous n'y construisons pas, et vous dire que les deux marchés se valent serait le moyen le plus rapide de perdre votre confiance. Ce que nous construisons, c'est l'autre chose : 108 résidences à Moon Garden 2, de 211 000 $ à 490 000 $, livraison en 2027, au sein d'une communauté de golf et de lagune dont les locataires arrivent en avion. Si c'est cet actif que vous voulez, la suite de cette page est notre argumentaire pour l'acheter ici plutôt que là-bas.

Où nous construisons, et pourquoi nous avons choisi ce littoral

Moon Garden 2 se trouve à Cabeza de Toro, au sein de la communauté maîtresse Coral Golf Resort, à environ 10 minutes de l'aéroport international de Punta Cana. La communauté s'articule autour d'une lagune de sports nautiques de 12 acres, avec un parcours de golf, un club de plage et un spa sur la même parcelle. Nous développons dans cette région depuis 2017, à travers 21 projets livrés et plus de 2 000 unités : la décision d'implantation s'appuie donc sur un certain nombre de cicatrices.

La raison de ce choix n'est pas une jolie phrase de brochure, ce sont les arrivées. En 2025, 71,9 % de l'ensemble des arrivées étrangères non résidentes en République dominicaine se sont faites par l'aéroport international de Punta Cana — celui-là même qui se trouve à quelques minutes de cette porte. Une résidence de loisirs ne crée pas sa propre demande : elle hérite de celle de l'aéroport voisin. C'est le chiffre qui a tranché cette parcelle pour nous, et c'est le premier que nous chercherions dans n'importe quel pays, Panama compris.

Le titre : ce que détient réellement un acheteur étranger

Du côté dominicain, la réponse est brève. L'acheteur étranger est inscrit comme propriétaire en son nom propre, au même titre qu'un ressortissant dominicain. Pas d'associé local, pas de structure fiduciaire, aucune condition de résidence pour acheter. Un acquéreur de Moon Garden 2 obtient son titre exactement comme le ferait un acheteur dominicain, et toute la transaction est menée par un avocat immobilier dominicain que vous désignez, pas par nous.

Le Panama est largement présenté comme autorisant lui aussi la propriété étrangère, et nous n'avons aucune raison d'en douter — mais ce qui décide d'un achat panaméen, ce n'est pas la nationalité de l'acquéreur, c'est le statut du terrain. On décrit couramment le Panama comme reconnaissant encore des terres non titrées, détenues sous forme de droits de possession, à côté du titre inscrit ; ce ne sont pas les mêmes instruments au moment de revendre. Avant toute chose, obtenez donc trois réponses par écrit d'un avocat panaméen :

• Cette parcelle précise est-elle un titre inscrit ou un droit de possession ?
• Une restriction côtière, insulaire ou frontalière la touche-t-elle ?
• Faut-il une société locale ou un agent résident pour la détenir, et combien coûte son maintien chaque année ?

Fiscalité : notre volet est inscrit dans une loi, le leur reste à demander

L'incitation dominicaine qui compte pour un acheteur ici, c'est CONFOTUR — la loi 158-01 de 2001, modifiée par la loi 195-13 en 2013 — et Moon Garden 2 est un projet agréé à ce titre. Pour un premier acquéreur achetant au promoteur, et non pour une revente, la loi supprime la taxe de transfert de 3 % normalement due à l'inscription du titre, et prévoit une exonération de quinze ans de l'impôt foncier annuel de 1 %, l'IPI, lui-même calculé uniquement sur la valeur dépassant un seuil que l'administration fiscale réajuste chaque année. Deux points que la publicité omet en général et que nous préférons dire franchement : cette durée de quinze ans est le terme que le texte écrit pour les projets éligibles, non un droit personnel à tenir pour acquis, et l'allègement n'est pas automatique — votre avocat doit le demander et le faire inscrire sur votre titre.

Les revenus locatifs sont imposés séparément du bien, dans une autre partie du code. Les revenus locatifs d'un propriétaire non-résident supportent une retenue de 27 % sur les recettes brutes, sans déduction, et l'hébergement touristique de courte durée relève de l'ITBIS à 18 %, dont le propriétaire est redevable et non la plateforme de réservation. Les exonérations documentées de CONFOTUR portent sur la taxe de transfert et l'IPI ; la façon dont les deux régimes se rejoignent sur votre unité précise relève de votre avocat. Les taux évoluent : faites confirmer la situation en vigueur avant toute modélisation. Pour le Panama, nous n'imprimerons pas un taux que nous ne pouvons pas sourcer. Demandez par écrit à un fiscaliste panaméen les quatre mêmes points : la taxe de transfert et qui l'acquitte, l'impôt foncier annuel éventuel et tout allègement pour la construction neuve, le traitement des revenus locatifs d'un non-résident, et jusqu'où le filet fiscal du pays atteint les revenus perçus à l'étranger — le Panama est souvent décrit comme imposant sur une base territoriale, et c'est exactement le genre d'affirmation à faire confirmer par un professionnel plutôt qu'à absorber depuis une brochure.

Devise, résidence et coût de la vie, côte à côte

Sur la devise, le Panama l'emporte tout simplement, et nous le disons. Le dollar américain y circule comme monnaie du quotidien : un acheteur nord-américain ne convertit donc rien à l'échelle nationale. La République dominicaine, elle, a son propre peso. Notre grille tarifaire et nos chiffres publiés sont en dollars américains, tout comme les charges du resort, mais l'économie qui vous entoure ne l'est pas — les courses, le carburant, un plombier ou un salaire local relèvent du peso. C'est une vraie différence de frottement quotidien, à peser honnêtement plutôt qu'à balayer. Ce qu'elle ne change pas, en revanche, c'est le traitement fiscal, le régime du titre et le marché locatif, soit les trois éléments qui déterminent réellement le rendement d'une résidence de villégiature.

Sur l'installation durable, les deux pays offrent des voies, et aucune ne se tranche depuis cette page. Le visa Friendly Nations du Panama est un chemin de résidence bien établi pour les ressortissants de pays éligibles ; ses exigences actuelles évoluent et relèvent d'un avocat panaméen en droit de l'immigration, pas de nous. Côté dominicain, une voie par investissement est présentée avec un seuil de 200 000 $ US, mais les sources divergent sur le fait qu'un bien immobilier y compte seul, et à partir de quelle valeur — rien ici n'affirme donc qu'acheter une résidence procure la résidence. La loi 171-07 prévoit par ailleurs des régimes pour les retraités et pour les revenus passifs étrangers, présentés à 1 500 $ US et 2 000 $ US par mois, souvent la porte la plus pertinente. Un permis de résidence n'est pas non plus une résidence fiscale, que la République dominicaine apprécie à 182 jours. Quant au coût de la vie, nous laissons volontairement les deux colonnes sans chiffre : l'écart entre une capitale et une ville côtière est plus large que l'écart entre les deux pays, et une moyenne nationale ne vous apprendrait rien d'utile sur votre propre budget.

L'accès, et qui finit par louer le bien

C'est avec l'accès que les deux pays cessent d'être abstraits. Panama est une grande plaque tournante de correspondances, avec une portée profonde vers l'Amérique du Sud ; si votre famille, votre travail ou vos habitudes de voyage vous mènent vers le sud, cette connectivité est un vrai argument et nous ne chercherons pas à vous en dissuader. La force de Punta Cana est ailleurs : la densité des liaisons de loisirs depuis les États-Unis et le Canada. La part le raconte — 71,9 % des arrivées étrangères non résidentes du pays en 2025 ont atterri à l'aéroport situé à 10 minutes de ce bâtiment. Ce sont des voyageurs de vacances, et ce sont eux qui louent une résidence comme celle-ci.

Voilà pourquoi nous traitons les arrivées comme la courbe de demande, et non comme une statistique publicitaire. Le rendement projeté que nous publions pour Moon Garden 2 est de 10-13 % : c'est une projection, rien de plus, et vous devriez nous demander — comme à n'importe qui — ce qui se trouve derrière un chiffre de ce genre avant de vous y fier. Un dernier point pratique, valable dans les deux pays : ce qui limite la location de courte durée ici tient généralement au règlement de l'immeuble plutôt qu'au texte national. Lisez donc le régime de copropriété de tout bien envisagé, à Punta Cana comme au Panama, avant de supposer que vous pourrez le louer.

Questions fréquentes

Alors, quel pays constitue le meilleur achat ?

Cela dépend de la question à laquelle vous répondez, et nous préférons le dire plutôt que vous vendre un verdict. Si vous voulez un pied-à-terre urbain, avec un quartier d'affaires et un vivier de locataires professionnels toute l'année, Panama est la meilleure réponse et nous n'y construisons pas. Si vous voulez une résidence de loisirs dont les locataires arrivent en avion, l'argument de cette côte, ce sont les arrivées qui la portent : 71,9 % des arrivées étrangères non résidentes du pays en 2025 sont passées par l'aéroport situé à 10 minutes de Moon Garden 2. Choisissez d'abord l'actif, puis le pays qui le produit.

Le Panama utilise le dollar américain. N'est-ce pas un vrai avantage sur le peso dominicain ?

Si, et nous n'allons pas le contester. Ne rien convertir à l'échelle nationale enlève une couche de frottement à la vie quotidienne, et pour certains acheteurs cela suffit à trancher. Ce que nous vous demandons de garder en proportion, c'est ce que cela ne touche pas : notre grille tarifaire et les charges du resort sont déjà libellées en dollars américains, et la monnaie du pays ne change ni la manière dont le titre est inscrit, ni la fiscalité de l'achat, ni le nombre de visiteurs qui atterrissent à côté chaque année. Pesez le frottement honnêtement, puis pesez les trois autres.

Les avantages fiscaux ici sont-ils meilleurs que ceux du Panama ?

Nous ne pouvons répondre honnêtement qu'à une moitié. De notre côté, la position est écrite : Moon Garden 2 est agréé au titre de CONFOTUR, la loi 158-01 de 2001 modifiée par la loi 195-13, qui supprime la taxe de transfert de 3 % pour un premier acquéreur auprès du promoteur et accorde aux projets éligibles quinze ans d'exonération de l'IPI de 1 %, une fois que votre avocat l'a demandée et inscrite. Du côté panaméen, nous ne détenons aucun chiffre sourcé : nous ne classerons donc pas les deux. Demandez à un fiscaliste panaméen les références équivalentes et la comparaison devient la vôtre, sur des faits.

Faut-il la résidence dominicaine pour acheter, et l'achat me donne-t-il la résidence ?

Non à la première question, et nous ne pouvons pas affirmer la seconde. L'achat n'impose aucune condition de résidence : un acheteur étranger non-résident est inscrit propriétaire en son nom propre. Sur le fait de savoir si un achat compte dans la voie par investissement présentée à 200 000 $ US, les sources divergent tant sur le principe que sur le montant : rien ici n'affirme donc qu'une résidence y donne droit. Les régimes de la loi 171-07 pour les retraités et les revenus passifs étrangers, présentés à 1 500 $ US et 2 000 $ US par mois, sont une porte distincte et souvent plus pertinente. Tout cela relève d'un avocat dominicain en droit de l'immigration, au regard de votre situation.