República Dominicana o Panamá: la comparación que hicimos antes de construir

Casi todos los compradores que nos escriben llevan a Panamá en la misma lista, y es una comparación legítima. Somos el desarrollador de Moon Garden 2, en Cabeza de Toro, así que no somos neutrales y no vamos a fingir que lo somos. Lo que sí podemos hacer es enseñar el razonamiento: los criterios que pesamos, la posición dominicana con la ley que la sostiene, los puntos en los que Panamá es francamente la mejor respuesta, y las preguntas que le haríamos a un abogado panameño si fuéramos nosotros quienes compran allí.

Dos países que responden a dos preguntas distintas

Se compara a Panamá y a República Dominicana como si fueran opciones caribeñas intercambiables, y no lo son. La economía panameña se organiza alrededor de una capital, de un sector bancario y de servicios corporativos, y del comercio ligado al canal. La costa este dominicana se organiza alrededor de los visitantes. Ninguno de los dos modelos es un defecto: simplemente producen activos distintos. Un apartamento en una manzana urbana panameña es una parte de un mercado de alquiler citadino, con inquilinos profesionales todo el año. Una residencia en una comunidad de resort es una parte de un mercado de ocio, cuya demanda sube y baja con los vuelos y las vacaciones.

Dónde responde mejor Panamá: si quiere una base en una metrópoli de verdad, con distrito financiero, oficinas corporativas y una bolsa de inquilinos urbanos, le mandaríamos a Ciudad de Panamá sin discutir. Allí no construimos, y decirle que los dos mercados son lo mismo sería la forma más rápida de perder su confianza. Lo que construimos es la otra cosa: 108 residencias en Moon Garden 2, desde $211,000 hasta $490,000, con entrega en 2027, dentro de una comunidad de golf y laguna cuyos inquilinos llegan en avión. Si ese es el activo que quiere, el resto de esta página es nuestro argumento para comprarlo aquí y no allá.

Dónde construimos, y por qué elegimos este tramo de costa

Moon Garden 2 está en Cabeza de Toro, dentro de la comunidad maestra Coral Golf Resort, a unos 10 minutos del Aeropuerto Internacional de Punta Cana. La comunidad se articula en torno a una laguna de deportes acuáticos de 12 acres, con campo de golf, club de playa y spa en la misma parcela. Desarrollamos en esta región desde 2017, con 21 proyectos entregados y más de 2,000 unidades, así que la decisión de ubicación viene con unas cuantas cicatrices detrás.

La razón de que esté aquí y no en un sitio con mejor frase de folleto son las llegadas. En 2025, el 71.9% de todas las llegadas extranjeras no residentes a República Dominicana entró por el Aeropuerto Internacional de Punta Cana, el mismo que queda a pocos minutos de esta puerta. Una residencia de ocio no crea su propia demanda: hereda la del aeropuerto que tiene al lado. Ese es el número que decidió esta parcela para nosotros, y es el primero que buscaríamos en cualquier país, Panamá incluido.

El título: qué tiene realmente en la mano un comprador extranjero

Del lado dominicano la respuesta es corta. El comprador extranjero se inscribe como propietario a su propio nombre, en las mismas condiciones que un nacional dominicano. Sin socio local, sin estructura fiduciaria y sin requisito de residencia para comprar. Quien adquiere en Moon Garden 2 obtiene su título igual que lo haría un comprador dominicano, y toda la operación la lleva un abogado inmobiliario dominicano que usted designa, no nosotros.

De Panamá se dice ampliamente que también permite la propiedad extranjera, y no tenemos motivos para dudarlo, pero lo que decide una compra panameña no es la nacionalidad del comprador sino el estatus del terreno. Es habitual describir a Panamá como un país que aún reconoce tierras sin titular, sostenidas mediante derechos de posesión, junto al título inscrito; y no son el mismo instrumento a la hora de revender. Así que antes de nada, consiga tres respuestas por escrito de un abogado panameño:

• ¿Esta parcela concreta es título inscrito o un derecho de posesión?
• ¿La alcanza alguna restricción costera, insular o fronteriza?
• ¿Hace falta una sociedad local o un agente residente para tenerla, y cuánto cuesta mantenerla cada año?

Impuestos: nuestro lado está escrito en una ley; el suyo hay que preguntarlo

El incentivo dominicano que le importa a un comprador aquí es CONFOTUR — la ley 158-01 de 2001, modificada por la ley 195-13 en 2013 — y Moon Garden 2 es un proyecto aprobado bajo ella. Para un primer adquiriente que compra al desarrollador, y no para una reventa, la ley elimina el impuesto de transferencia del 3% que se paga al inscribir el título, y contempla una exención de quince años del impuesto anual a la propiedad del 1%, el IPI, que además solo se cobra sobre el valor que supera un umbral que la autoridad fiscal ajusta cada año. Dos cosas que la publicidad suele omitir y que preferimos decir sin adornos: ese plazo de quince años es el que la norma escribe para los proyectos calificados, no un derecho personal que deba darse por hecho, y el beneficio no es automático — su abogado debe solicitarlo e inscribirlo en su título.

Los ingresos por alquiler se gravan aparte del inmueble, en otra parte del código. Los ingresos de un propietario no residente soportan una retención del 27% sobre los ingresos brutos, sin deducciones, y el alojamiento turístico de corta estancia queda sujeto al ITBIS del 18%, del que responde el propietario y no la plataforma de reservas. Las exenciones documentadas de CONFOTUR son el impuesto de transferencia y el IPI; cómo se encuentran ambos regímenes en su unidad concreta es una consulta para su abogado. Las tasas cambian, así que confirme la situación vigente antes de modelar nada. De Panamá no vamos a imprimir una tasa que no podemos sustentar. Pídale por escrito a un asesor fiscal panameño los mismos cuatro puntos: el impuesto de transferencia y quién lo paga, el impuesto anual a la propiedad si existe y cualquier alivio para la obra nueva, el tratamiento de los ingresos por alquiler de un no residente, y hasta dónde alcanza la red fiscal del país sobre las rentas obtenidas fuera — a Panamá se le describe con frecuencia como un sistema de base territorial, y esa es justamente la clase de afirmación que conviene hacer confirmar por un profesional en lugar de absorberla de un folleto.

Moneda, residencia y coste de vivir, lado a lado

En la moneda, Panamá gana sin más, y lo decimos. Allí el dólar estadounidense circula como dinero cotidiano, de modo que un comprador norteamericano no convierte nada a escala nacional. República Dominicana tiene su propio peso. Nuestra lista de precios y nuestras cifras publicadas están en dólares estadounidenses, igual que las cuotas del resort, pero la economía que le rodea no lo está: la compra del súper, el combustible, un plomero o un salario local son partidas en pesos. Es una diferencia real de fricción diaria y merece pesarse con honestidad en lugar de despacharse. Lo que no cambia es el tratamiento fiscal, el régimen del título ni el mercado de alquiler, que son las tres cosas que de verdad deciden el rendimiento de una residencia de resort.

Sobre quedarse a largo plazo, ambos países ofrecen vías y ninguna se resuelve desde esta página. La visa Friendly Nations de Panamá es una ruta de residencia bien establecida para nacionales de países calificados; sus requisitos vigentes cambian y corresponden a un abogado panameño de inmigración, no a nosotros. Del lado dominicano hay una vía por inversión descrita con un mínimo de US$200,000, aunque las fuentes discrepan sobre si un inmueble por sí solo cuenta y a partir de qué valor, de modo que aquí nada dice que comprar una residencia otorgue la residencia. La ley 171-07 contempla además regímenes para pensionados y para rentas pasivas del exterior, descritos en US$1,500 y US$2,000 mensuales, que para muchos compradores son la puerta más pertinente. Un permiso de residencia tampoco es la residencia fiscal, que República Dominicana mide en 182 días. El coste de vivir lo dejamos deliberadamente sin cifra en las dos columnas: la distancia entre una capital y un pueblo costero es mayor que la distancia entre los dos países, y un promedio nacional no le diría nada útil sobre su propio presupuesto.

Cómo se llega, y quién termina alquilándolo

Con el acceso es donde los dos países dejan de ser una abstracción. Ciudad de Panamá es un gran centro de conexiones con alcance profundo hacia Sudamérica, y si su familia, su trabajo o su patrón de viaje tiran hacia el sur, esa conectividad es un argumento real del que no vamos a intentar disuadirle. La fuerza de Punta Cana es otra: la densidad de rutas de ocio desde Estados Unidos y Canadá. La proporción lo cuenta — el 71.9% de las llegadas extranjeras no residentes del país en 2025 aterrizó en el aeropuerto que queda a 10 minutos de este edificio. Son viajeros de vacaciones, y los viajeros de vacaciones son quienes alquilan una residencia como esta.

Por eso tratamos las llegadas como la curva de demanda y no como una estadística publicitaria. El rendimiento proyectado que publicamos para Moon Garden 2 es de 10-13%: es una proyección y nada más, y debería preguntarnos — y preguntarle a cualquiera — qué hay detrás de una cifra de ese tipo antes de apoyarse en ella. Un último punto práctico, válido en los dos países: lo que limita el alquiler de corta estancia aquí suele ser el reglamento del propio edificio y no la norma nacional, así que lea el régimen de condominio de lo que esté considerando, en Punta Cana o en Panamá, antes de dar por hecho que podrá alquilarlo.

Preguntas frecuentes

¿Cuál país es realmente la mejor compra?

Depende de qué pregunta esté respondiendo, y preferimos decirlo antes que venderle un veredicto. Si quiere una base urbana, con distrito financiero y una bolsa de inquilinos profesionales todo el año, Ciudad de Panamá es la mejor respuesta y allí no construimos. Si quiere una residencia de ocio cuyos inquilinos llegan en avión, el argumento de esta costa son las llegadas que la sostienen: el 71.9% de las llegadas extranjeras no residentes del país en 2025 entró por el aeropuerto que está a 10 minutos de Moon Garden 2. Elija primero el activo y después el país que lo produce.

Panamá usa el dólar estadounidense. ¿No es una ventaja real sobre el peso dominicano?

Sí, y no vamos a discutirlo. No convertir nada a escala nacional le quita una capa de fricción a la vida diaria, y para algunos compradores eso solo ya decide. Lo que sí le pedimos es mantenerlo en proporción con lo que no toca: nuestra lista de precios y las cuotas del resort ya están en dólares estadounidenses, y la moneda del país no cambia cómo se inscribe el título, qué impuesto genera la compra, ni cuántos visitantes aterrizan al lado cada año. Pese la fricción con honestidad, y después pese las otras tres.

¿Los beneficios fiscales de aquí son mejores que los de Panamá?

Solo podemos responder honestamente a la mitad. De nuestro lado la posición está escrita: Moon Garden 2 está aprobado bajo CONFOTUR, la ley 158-01 de 2001 modificada por la ley 195-13, que elimina el impuesto de transferencia del 3% para un primer adquiriente del desarrollador y da a los proyectos calificados quince años de exención del IPI del 1%, una vez que su abogado lo solicita y lo inscribe. Del lado panameño no tenemos ninguna cifra con fuente, así que no vamos a ordenar los dos. Pídale a un asesor fiscal panameño las citas equivalentes y la comparación pasa a ser suya, hecha sobre hechos.

¿Necesito residencia dominicana para comprar, y comprar me da la residencia?

No a lo primero, y no podemos afirmar lo segundo. Comprar no exige ninguna condición de residencia: un comprador extranjero no residente se inscribe como propietario a su propio nombre. Sobre si una compra cuenta para la vía por inversión descrita en US$200,000, las fuentes discrepan tanto en el principio como en el monto, de modo que aquí nada dice que una residencia lo consiga. Los regímenes de la ley 171-07 para pensionados y rentas pasivas del exterior, descritos en US$1,500 y US$2,000 mensuales, son una puerta distinta y a menudo más pertinente. Todo ello corresponde a un abogado dominicano de inmigración leyendo sus circunstancias.